کلیات قوانین خرید ملک در ترکیه
قوانین خرید ملک در ترکیه طی سالیان اخیر بارها تغییر کرده تا بتواند شرایط را برای خارجیان جهت سرمایه گذاری فراهم آورد و اینگونه به فرایند اقتصادی کشور نیز کمک کرده باشد.
قانون پایه
طبق تبصره ۳۵ قانون املاک و اراضی به شماره تصویب ۲۶۴۴ در ۱۸ ماه مه سال ۲۰۱۲ تملک و خرید اراضی برای تمامی اتباع خارجی در ترکیه بلا مانع میباشد.
در مورد لیست شهروندان کشورهای مجاز به خرید ملک در جمهوری ترکیه میتوانید از کنسولگری و سفارت ترکیه در کشور مبدا سوال کنید و یا مستقیما به سازمان ثبت و نقشه برداری اراضی ترکیه تماس بگیرید (شهروندان ایران مجاز به خرید ملک می باشند)
شهروندان خارجی می توانند هر نوع ملکی از جمله (خانه، تجاری، زمین و اراضی) را با کسب استعلام از مراجع مربوطه خریداری نمایند.
شهروندان خارجی که اقدام به خرید زمین برای ساخت ملک می کنند، می بایست طی ۲ سال اقدام به شروع ساخت پروژه معرفی شده به وزاتخانه نمایند.
- نوع قرارداد
طبق موازین و قوانین کشور ترکیه، انتقال مالکیت، تنها از طریق اوراق رسمی و ثبتی که توسط طرفین یا وکلای رسمی آنها به امضا رسیده باشد تنها در دفاتر رسمی ثبت اسناد ملکی مقدور می باشد.
عقد قولنامه بین طرفین در بنگاه و دفاتر مشاورین رسمی مقدور می باشد اما خریدار باید توجه داشته باشد، صرف جاری شدن عقد قولنامه قبل از ثبت در دفاتر رسمی، الزامی برای دفترخانه/سازمان ثبت اسناد و املاک جهت انتقال مالکیت به وجود نمی آورد و فاقد وجهات قانونی جهت انتقال مالکیت می باشد.
- شرایط ، محدودیت‌ها و عقود لازم برای خریدار خارجی
الف : هر شهروند خارجی میتواند تا مرز ۳۰ هکتار از اراضی جمهوری ترکیه را خریداری نماید.
ب : شهروند خارجی حق تملک یا اجاره اراضی جمهوری ترکیه که در مناطق نظامی-امنیتی واقع شده اند را ندارد.
ج : شهروند خارجی میتواند تنها تا ۱۰ درصد از اراضی و املاک هر ناحیه/شهر را خریداری نماید.
د : شهروندان خارجی یا شخصیت های حقوقی ثبت شده در خارج از ترکیه میتوانند از مالکین و موسسات مالی (بانک) معتبر درخواست خرید اعتباری داشته باشند و قانون محدودیتی در این مورد ندارد.
هـ : شرایطی که باعث می شود ملک و عقود مربوطه کا لم یکن طلقی شوند عبارت است از:
- اگر عقود و ملک مورد معامله باعث نقض و شکسته شدن قانونی شده باشد
- عدم تایید ملک یا معامله از سوی وزارتخانه و ارگان های امنیتی
- پایان یافتن مهلت قانونی برای شروع پروژه (ها) ی معرفی شده به وزارتخانه مربوطه
- عدم پایان کار طبق برنامه ارائه و ثبت شده در وزارتخانه مربوطه
- چگونگی و فرآیندخرید ملک در ترکیه
خریدار می بایست دارای تابعیت یکی از کشور های مجاز به خرید ملک در ترکیه باشد. اتباع ایرانی جزو شهروندان مجاز به خرید ملک در ترکیه هستند.
درخواست
مالک یا وکیل قانونی او می بایست، درخواست خود مبنی بر ارائه اقدامات مقدماتی انتقال سند را پیش از انجام هرگونه عقدی در سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه کند. در صورت عدم ارائه درخواست در زمان مقرر، انتقال سند با تاخیر مواجه خواهد شد.
مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند:
- سند ملک مورد نظر یا نامه تاییده سازمان ثبت اسناد در مورد احراض مالکیت، مالک با جزییات کامل آدرس، مساحت و محل واقع شدن ملک با مختصات
- پاسپورت با ارائه ترجمه رسمی به زبان ترکی
- برگه پایان کار و تسویه حساب مالیات-عوارض از شهرداری مربوطه
- ارائه بیمه نامه اجباری زلزله ویلا، خانه، آپارتمان، دفتر…
- یک قطعه عکس فروشنده (۴*۶)
- دو قطعه عکس خریدار که می بایست حداثکر مربوط به ماه پیش باشد (۴*۶)
- حضور مترجم رسمی همزمان و دو شاهد در صورت عدم صحبت طرفین به زبان ترکی استانبولی
- در صورت حضور وکیل طرفین، اصل و کپی وکالت نامه همراه با ترجمه رسمی با تایید وزارت خارجه و دادگستری کشور صادر کننده.
موارد الزامی در مورد وکالت نامه :
- اگر خریدار یا فروشنده شهروند ترکیه و ساکن خارج از ترکیه می باشند، وکالت نامه می بایست توسط سفارت جمهوری ترکیه در کشور مبدا صادر و ثبت شده باشد.
- اگر کشور صادر کننده وکالت نامه عضو معاهده لاهه مورخ ۵ اکتبر ۱۹۶۱ باشد احتیاجی به ارائه نامه رسمی از سوی آن کشور نمی باشد. (کشور جمهوری اسلامی ایران عضو این معاهده نمی باشد)
- اگر کشور صادر کننده وکالت نامه عضو معاهده لاهه مورخ ۵ اکتبر ۱۹۱ نباشد، وکالت نامه و سایر مدارک می بایست، همراه با ترجمه رسمی، به تایید وزارت امورخارجه و دادگستری و همچنین کنسولگری یا سفارت جمهوری ترکیه در آن کشور رسیده باشد.
هزینه ها :
- خریدار و فروشنده می بایست طبق قانون ۴۹۲ قانون نقل و انتقال مالکیت سازمان ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۲۰۱۳، ۲ درصد از ارزش واقعی را پرداخت کنند. این مبلغ نمی تواند کمتر از مبلغ پرداختی در برگه تسویه حساب عوارضی که توسط شهرداری صادر می شود، باشد.
- مالیات سرمایه در گردش می بایست در محل پرداخت شود (حداکثر ۲٫۵*۷۰ لیر ترکیه برای سال ۲۰۱۳)
- هزینه استعلام عدم واقع شدن ملک در اراضی ارتش ترکیه، که توسط سازمان نقشه برداری و ثبت اراضی ترکیه انجام می پذیرد معادل ۳۲۵ لیر ترکیه برای سال ۲۰۱۳
سایر موارد حائز اهمیت برای متقاضیان خارجی خرید ملک در ترکیه:
- استعلام وضعیت ملک از سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه در خصوص بدهی ملک، وام، محدودیت قانونی اعمال شده بر ملک توسط دستگاه قضایی یا…
- اگر یکی از دفاتر، درخواست خرید خانه توسط متقاضی خارجی را رد کرد، متقاضی می تواند از طریق اداره یا سرپرستی منطقه به طرح درخواست مجدد اقدام نماید
- متقاضی میتواند از مشاور یا سازندگان درخواست ارائه مجوز های قانونی آنها را داشته باشد یا از صحت فعالیت آنها با استعلام از مراجع مربوطه مطمئن شود.
- خرید ملک در کشور جمهوری ترکیه یکی از شاخص های بررسی درخواست اقامت توسط وزارت کشور جمهوری ترکیه می باشد و به تنهایی تضمین کننده اخذ اقامت دائم یا کوتاه مدت خریدار نمی باشد، تصمیم اعطای اقامت در اختیار وزارت کشور و بر اساس شاخص های متفاوتی صورت می پذیرد. خریدار می بایست قبل از اقدام به خرید به نیت اخذ اقامت یا تابعیت کشور ترکیه بر اساس تبلیغات انجام شده صحت آنها را از وزارت کشور ترکیه یا سفارت جمهوری ترکیه در کشور مبدا جویا شود.
- در صورت بروز اختلاف بین طرفین، هر کدام از آنها می بایست جهت ادعا و شکایت خود نزد مقامات قضایی تشکیل پرونده دهند.
نکات مهم
- طبق قانون جدید قبل از انتقال قطعی سند، دیگر نیازی به اخذ استعلام از ارتش ترکیه در مورد واقع شدن و یا عدم واقع شدن ملک یا زمین مورد نظر شما در اراضی تحت مالکیت ارتش از منطقه مورد نظر نمی باشد و انتقال و اعطای سند جدید طی ۷ روز کاری انجام خواهد شد.
- برای انتقال مالکیت و نوشته شدن قولنامه، هر دو طرف قرار داد موظف به حضور در دفتر املاک می باشند، در صورت عدم حضور خریدار، مشاور املاک میتواند با اخذ وکالتنامه رسمی در یکی از دفترخانه های ترکیه، اقدام به خرید از جانب وی نماید.
- Tapu (برگه انتقال مالکیت) مهمترین مدرک مورد نیاز خریدار می باشد، که باید در هنگام اخذ آن به تمامی جزییات دقت کند. در Tapu تمامی موارد از جمله وضعیت مالکیت، تاریخ انتقال و نام مالک ذکر می شود.
هزینه های انتقال مالکیت
- مالیات انتقال سند در ترکیه ۴% مبلغ ارزش ملک می باشد. در قانون نقل و انتقالات اسناد ترکیه به صراحت نقل شده میزان مالیات پرداختی باید در بین طرفین (خریدار و فروشنده) به صورت مساوی برای پرداخت تقسیم شود. روش های پرداخت توافقی نیز امکان پذیر می باشد.
- در صورت عدم حضور خریدار، هزینه اخذ وکالت ۱۵۰ یورو می باشد.
- Iskan یا همان پایان کار، هزینه ایی است برای آپارتمان های نوساز که با توجه به ارزش و متراژ آپارتمان از ۴۰۰ یورو شروع می شود.
- قرارداد اخذ آبونمان برق برای واحد های نوساز حدود ۱۰۰ یورو و برای واحد های قدیمی ساز، حدود ۳۰ یورو می باشد.
- قرار داد اخذ آبونمان آب، برای واحد های نوساز حدود ۶۰ یورو و برای واحد های قدیمی ساز، حدود ۳۰ یورو می باشد.
- عوارض شهرداری سالیانه یک بار قبل از آخرین روز ماه مه (May) هر سال باید پرداخت شود. این میزان حدود ۰٫۱ درصد از ارزش واقعی TAPU میباشد.
- هزینه شارژ تعمیر و نگه داری آپارتمان ها میتواند سالانه یک بار و یا به صورت ماهیانه پرداخت شود، این هزینه در آپارتمان های نوساز میتواند به صورت متوسط بین ۴۰-۷۰ یورو در ماه باشد.
*شایان ذکر است، قیمت های ذکر شده در بالا، فقط برای اطلاع شما می باشد، احتمال کاهش و یا افزایش هزینه ها در زمان خرید ملک توسط شما امکان پذیر می باشد.
